עונת הנדידה בפתח. לא, אין מדובר בנדידת בעלי הכנף, אלא בנדידת הסטודנטים העונתית אל דירת הסטודנט הנכספת. עם שותפים, בלי שותפים, עם מרפסת או בלעדיה. זו שעתם היפה של בעלי הדירות, חברות ההובלה הקטנות ואתרי הנדל"ן, אבל זה כאב ראש לא קטן לסטודנט ולהוריו שבמקרים רבים חותמים ערבות או אפילו על הצ'קים ממש.
שוק הנדל"ן הפך כבר מזמן לזירה רותחת ומטורפת שהמחירים בה מרקיעי שחקים והתחרות על כל מטר מרובע הופכת לעתים לזירת התגוששות. מעטים יודעים שזה לא נגמר בזה. ליקויים שלא נמצאו בזמן וחתימה על סעיפי חוזה בעייתיים, עשויים להכניס אתכם לצרות צרורות ולגרום לכם כשוכרים עוגמת נפש רבה.
אז רגע לפני שאתם משכנעים את ההורים להחליף את המקרר ומכונת הכביסה ומשנוררים מהסבתא את ספת הסלון העתיקה שלה (או לחילופין יוצאים לשופינג באיקאה) כדי לאבזר את הדירה שאתם עומדים לשכור, מוגשים לכם כאן מספר כללי זהב לסטודנט העומד לשכור דירה (ולהוריו).
- מיקום מיקום מיקום – מצאו דירה הקרובה ככל האפשר גיאוגרפית למוסד הלימודים, לתחבורה ציבורית נוחה ולמקום העבודה של הסטודנט. אם יש לכם רכב- בדקו את אפשרויות החניה באזור. גם הדירה הטובה ביותר אינה שווה הרבה, אם תבלו בעיקר בדרכים או בחיפושי חניה.
- בקרו פעמיים בדירה – פעם אחת באור יום ופעם אחת בשעות החשכה. דברים שרואים ושומעים ביום לא רואים ושומעים בלילה ולהיפך.
- היזהרו מרושם ראשוני – ערכו בדיקה מעמיקה של הדירה – כמו התאהבות, גם אם הדירה שבתה את ליבכם עם כניסתכם אליה, קחו נשימה וערכו בדיקה יסודית שלה, רצוי מאוד עם בעל הבית. מתחת לפרקט המבהיק ומאחורי הנברשת המעוצבת, עשויים להתגלות תקלות שימררו את חייכם בדירה.
- הפעילו כל ברז. וודאו שהזרם תקין ושאין חול/חלודה בצינורות. אם יש דוד שמש בדירה בדקו שיש מים חמים בברז.
- לחצו על כל מתג חשמלי
- פיתחו כל ארון
- הפעילו כל מכשיר חשמלי – מזגן, דוד חשמלי, ארון, כיריים, תנור, מכונת כביסה
- הביטו החוצה מכל חלון ופתחו אותו. וודאו שהוא תקין והתריסים תקינים.
- אם אתם מבקרים בדירה בעודה מאוכלסת, נסו לקבל מהדייר הקיים את מספר הנייד שלו לצורך קבלת מידע נוסף.
- בדקו את בעל הבית – בעל הבית הוא איש הקשר שלכם לכל דבר ועניין בדירה שתשכרו. ודאו שיש לכם עם מי לדבר.
- האם מי שמציג לכם את הדירה ומנהל מולכם מו"מ הוא הבעלים של הזכויות בדירה? האם הוא הבעלים של כל הזכויות?
- אל תתביישו, בקשו את מספר הנייד שלו ובצעו שיחת בדיקה בנוכחותו כדי לוודא שזה מחייג אצלו.
- דרשו לראות תעודת זהות והעתיקו את השם המלא, ואת מספר תעודת הזהות.
- בקשו לראות חשבונות ארנונה אחרונים וחשבונות של תאגיד המים. כך תיווכחו מהו התשלום החודשי הצפוי לכם, מי רשום בעירייה/תאגיד המים כמשלם, ובדרך כלל גם מהם הגוש והחלקה.
- לא רגועים? רוצים לוודא? סורו למחלקת ההנדסה בעירייה ולמחלקת הטאבו וגלו עוד על זהות בעל הבית, הדירה עצמה, ומצב החשבון בעירייה. תשאלו אם הוא בעלים יחידי או שיש עוד, במידת הצורך וודאו שהוא מחזיק ייפוי כוח מיתר בעלי הזכויות בדירה. בקשו נסח טאבו (זהו תדפיס מידע מספרי הרישום המנוהלים על ידי המדינה לגבי נכסי מקרקעין).
- בדקו ואמתו מידע – מצוידים במידע הראשוני, אתם מוזמנים לבצע בירור ואימות. בתשלום סמלי של 10₪ ניתן וצריך להוציא נסח טאבו ובו רשומות הזכויות בדירה. הקלידו במנוע החיפוש "נסח טאבו באינטרנט" ועולם חדש יתגלה לכם באדיבות שירות התשלומים הממשלתי של משרד המשפטים. האתר דורש כי נדע מהו הגוש והחלקה של הדירה ומהו מספר תת החלקה (המזהה את הדירה הספציפית בה מדובר). אם טרם קיבלנו את מספרי הגוש והחלקה, נאתר אותם באינטרנט בהקלדת המילים "איתור גוש חלקה". טיפ: בחרו באפשרות סוג הנסח "מרוכז", וכך תוכלו באותו מחיר סמלי גם להתוודע ליתר בעלי הזכויות בבניין וגם לאתר ביתר קלות מהו מספר תת החלקה (לא תמיד מקביל למספר הדירה בבניין).
- הסביבה והשכנים – ערכו סיבוב בבניין ומסביבו: בדקו שהאזור נקי, מואר, שאין זבל שנזרק בחדר המדרגות, בפתח הבניין או בחצר ואין רעש לא סביר מהשכנים. מומלץ לדבר עם השכנים – אם אפשר. מי ראש ועד הבית? כמה משלמים? טיפ: שיחה עם ועד הבית היא מטמון של מידע.
- המתווך – באם אתם מסתייעים במתווך, וודאו כי הוא מתווך בעל רישיון, הבטיחו כי תנאי ההתקשרות עמו סוכמו בחוזה בכתב, חתום וברור. דרשו מהמתווך לספק בכתב את מלוא המידע אודות הדירה. החוק מחייב את המתווך לציין בחוזה התיווך את שמו המלא, מספר זהותו, סוג העסקה (במקרה של "שכירות"), את תיאור הנכס, את מחיר העסקה בקירוב (זהו התקציב החודשי שאתם מבקשים לשלם כדמי שכירות), ואת הסכום המוסכם של דמי התיווך (אל תשכחו את המע"מ). החוק דורש כי המתווך ימסור ללקוח כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס. תשאלו! תשאלו על המחיר, תשאלו על מצב הדירה, תשאלו על בעל הבית, תשאלו אם המתווך כבר תיווך עסקאות בקשר לדירה הזאת, תשאלו אם ראה ובדק נסח, תשאלו אם הוא מכיר את בעל הבית והאם הוא מייצג גם אותו. שאלות למתווך חובה לשאול, גם אם המתווך מייצג רק את המשכיר.
- החוזה – מזל טוב. החלטתם שמצאתם את הדירה שחיפשתם. אל תתפתו לחתום על חוזה שכירות מבלי לקבל עצה מקצועית מעורך דין. מה יכול להסתבך? ובכן, הכל יכול להסתבך.
- בדקו את סעיף התמורה (התשלום הכספי), והאם היא נותרת ללא שינוי בתקופת האופציה?
- בדקו את הסעיפים הקובעים את תקופת השכירות והאופציות, זכרו – האופציה היא של השוכר!, וכך אמור להיות מנוסח סעיף האופציה. שימו לב מה מוטל על השוכר כדי שיהיה זכאי לממש את האופציה. שימרו על זכות להשתחרר מהחוזה והשתדלו להשיג חוזה לתקופה שתאפשר להתחיל ולסיים את הלימודים באותו מקום
- בדקו את סעיפי התשלום שמעבר לדמי השכירות, שם מסתתר לעיתים כסף גדול וכן מסתתרות הפתעות לא נעימות לשוכר שאינו מקפיד לקרוא חוזים; בדקו את סעיפי האחריות לביצוע תיקונים; בדקו את סעיפי עריכת ביטוח תכולה ומבנה; אל תתנו שיקים פתוחים, אל תתנו שיקים סחירים, אלא רק למוטב בלבד; שלמו רק למי שזכאי לקבל (ראו סעיף בעל הבית לעיל); שימו לב שמקובל לשלם קנס על איחור בתשלום דמי השכירות שמעבר לשבעה ימי עסקים, בשיעור פי שלושה מדמי השכירות הרגילים לכל יום איחור.
- הכל בחוזה? – כל מה שהוסכם, צריך לבוא לידי ביטוי בכתב ובחתימת שני הצדדים. לא כולם נאמנים למה שאמרו בעל-פה ולא כולם באמת זוכרים מה אמרו ולמה התכוונו. החיים הם רשומון, וצריך לכתוב את מה שהוסכם. האם מותר להכניס כלב/חתול לדירה? האם יש חובה לצבוע או לתקן לפני כניסת השוכר? האם המשכיר התחייב להכניס ציוד נוסף? וכו' וכו'.
- השותפים – צירוף או הצטרפות אל שותפים מחייב בדיקה נפרדת, וגם הסדרה משפטית של היחסים הפנימיים (בין השותפים), והחיצוניים (בין השותפים לבעל הבית), וכן את מידת האחריות של הערבים לכל שותף.
- הבטחונות – חובת בעל הנכס לדרוש בטחונות וחובה למסור בטחונות. אחרי הכל, בעל הבית מוסר חזקה בנכס ששוויו נאמד במיליונים או מאות אלפי ₪ תמורת תשלום חודשי של אלפים בודדים. זהו כלי רב עוצמה, שיש להיוועץ ולהקפיד כי יינתן במינון הנכון ותוך הבטחת אינטרסים הדדית של שני הצדדים לחוזה השכירות.
ואחרי הכל – חוזים נחתמים בין אנשים. הפעילו שיקול דעת – בעל הבית לא נראה לכם? אתם "מריחים" משהו לא טוב. אל תחתמו!
משרדנו עומד לרשותכם בכל שאלה ועניין בתחום דיני חוזים. נשמח לסייע לכם במתן פתרונות משפטיים המותאמים באופן אישי לצרכיכם ולדרישותיכם.